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同比降35东莞去年二手房成交量大跳水 回到4年前
作者中国板报网    来源www.47162654.com    点击数    更新时间2019/1/25

三价合一利率上浮一手促销一直拥有强势基因的东莞二手房市场在诸多阻碍因素的叠加之下败下阵来根据东莞中原略研究中心监测数据显示2018年东莞二手房成交量大跳水?#20445;?#21516;比下降35%回落至2014年的水?#20581;?/p>

分析二手房成交特点随着二孩时代来临三房取代两房成为市场最受青睐户型而购房者中省外占了近5成业内分析今年在购房需求释放新房供应紧张等多重利好之下二手房市场成交量有望回升而且议价空间也将加大

成交量回落至2014年水平

东莞二手网签量从2016年的高位到2017年的回落再到2018年的平稳成交活跃度减退明显东莞中原略研究中心监测数据显示去年东莞二手住宅全年仅网签31156套同比大幅减少了35%回落到2014年的水?#20581;?/p>

二手房成交大幅跳水跟去年整体政策环境息息相关去年2月东莞各大银行开始执?#23567;?#19977;价合一政策终结了阴阳合同高评高贷等漏洞购房成本及门槛均大幅提高与此同?#20445;?#25151;贷利率高居不下一手房市场金九银十开启降价促销大?#20445;?#36825;些叠加因素也给了二手房致命一击

从二手房成交量来看有8成镇街成交量萎缩萎缩较?#29616;?#30340;有南城常?#20581;?#20964;岗塘厦莞城厚街桥头茶?#20581;?#39640;埗成交主要以临深及中心城区为主其中樟木头东城南城常平四个镇街的成交量共占全市44%

房价总价跑高再加上信贷环境偏紧东莞二手房按揭比例明显走低合富大数据显示按揭比例从前两年的八成以上下降到2018年的68%相反一次性付款比例则达32%首次置业者仍?#22253;?#25581;购房为主其按揭比例为75%而改善型一次性付款比例则达38%明显多于首次置业

户型三房取代两房成最受青睐户型

从二手房成交特点来看三居及以上户型取代两房成为了最受青睐的户型业内分析随着二胎政策的放开及尽可能的一?#38477;?#20301;减少换房频次去年一居两居的成交占比有所减少加之东莞已进入换房时代受到部分购买力较?#24247;?#25913;善换房需求支撑三居及以上户型成交量上升80-120O刚需户型最受?#38431;?#21516;样受到三价合一政策影响较大户型如144O-200O户型由于面积较大成本较高且非普通住宅首付要6成以上故成交萎缩尤其?#29616;ء?/p>

楼龄是影响房价的一个重要因素东莞中原对最近两年的二手房成交数据分析发现二手房的价格与楼龄呈高度?#21512;?#20851;的关系楼龄越高价格?#38477;ͣ?#27004;龄15~20年房源的房价约为5年内次新房价格的6.5折左右楼龄25年以上房源的房价则不到万元不过三价合一令二手房的购房门槛大幅提高后购房者对高楼龄房源的接受度有了一定提高数据显示去年楼龄15年以上的成交占比有所提高

买家外地占八成港澳买家购房暂无明显变化

合富大数据显示2018年二手房买家中首次置业比例为62%比2017年的55%有所增加尤其是在年尾首次刚需买?#19968;?#26497;入?#26657;?#31532;四季度首置比例达到八成以上另外东莞二手房购买者依然?#19988;?#22806;地买家为主东莞中原数据显示去年东莞本?#26032;?#23478;只占16%省内(东莞以外)占了37%省外(广东以外)占了47%与去年相比省内买家有所减少省外买家略有增加

在购房者中港澳台买家占了3%去年来自香港的Amy夫妇就在东城买了一套三居室我?#24378;?#22909;东莞的前景特别是广深港高铁开通后?#38477;?#26469;往更便利城市融合更紧密了买房不仅可以?#32423;?#33258;主还能当做投?#30465;A m y表示他们还有意愿再买一个二手房二手房不限购比较适合我们

据东莞链家数据统计去年港澳购房者购买二手房的比例占了百分之一左右而购买一手房的更是微乎其微东莞链家相关负责人告诉记者虽然港澳人士来莞买房可?#22253;?#29702;?#24188;?#35777;但是贷款也会相?#26376;?#28902;一些要提交身份证明甚至还需要去做公证?#20843;源?#25104;交量来看目前整体变化不大

租金套均租金2512元/月回报率南低北高

租房市场也是影响房子投资回报的一个重要因素据合富大数据显示2018年东莞住宅套均租金为2512元/月与2017年相比基?#22659;制健?#20854;中公寓的套均租金为1898元/月比一房一厅的套均租金高出18%而两房及三房单位最受租客?#38431;?#25104;交占比?#30452;?#20026;27%和31%每月套均租金?#30452;?#22312;2327元和3030元左右不少人都乐于选择合租一套单位以分担?#24188;?#25104;本

东莞中原战略研究中心分析东莞制造业发达人口在各镇街分布相对比较分散且民房较多总体来看各镇街租金差距不大但是中心城区松山湖长安塘厦虎门厚街等配套齐全经济发达的镇街租金相对较高

由于各镇街的租金差距不大房价成为影响回报率的主要因素整体呈现南低北高的走势在南部投资属性稍高的泛临深地区虽租金较高但房价整体水平同样较高故回报率垫?#20303;?#22312;东北部及水乡片镇区虽然租金略低于全市平均?#25285;?#20294;房价较为低洼?#20445;释?#36164;回报率相对较高

受政策影响中介行业也迎来了重新洗牌年中东莞房地产中介协会会长罗凤在接受采访时坦言2018年受到房贷利率上浮三价合一等共同作用二手房成交一落千丈成交量回到了2008年的水平全市约三分之一的中介门店倒闭了很多经纪人转?#23567;?/p>

后?#26657;?#20170;年新房供应相对紧张利好二手房市场

东莞中原战略研究中心总经理车德锐分析今年满五唯一的房?#21491;换?#26159;成交热点自2018年2月份以来东莞各大银行逐渐实?#23567;?#19977;价合一?#20445;?#20108;手房的购买成本及门槛均大幅提高甚至出现部?#20013;?#27714;流入一手市场的情况因此在二手房成本大幅提高的情况下满五唯一房源可免交增值税和个税成为市场首选

从2018年东莞二手房市场表现出来的特征来看随着总体购房成本上升?#23567;?#22823;面积的房源成交萎缩?#29616;أ?#21018;需户型?#20013;?#36208;俏而当前二胎政策放开换房成本提高一房两房成交占比减少80至120平方米的刚需户型成交相对较好

在今年多重利好因素下东莞二手房市场成交量有望回升车德锐分析2018年东莞部分购房需求未能释放加上今年新房供应相对紧张而且房贷利息成为个税的抵扣项之一将利好二手房市场与此同?#20445;?#19994;主预期心态也在转变议价空间加大对二手房的成交产生积极作用

文章来源南方都市报

同比降35东莞去年二手房成交量大跳水 回到4年前

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