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广州一楼盘用双合同逾期办证被业主起诉 法院判决结果亮了
作者:中国板报网    来源:www.47162654.com    点击数:    更新时间:2018/11/7

  去年8月,广州市发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,要求进一步强化商品房价格监管,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整,对不接受政府价格指导的项目,一律不办理网签、不予核发预售许可证。

  今年9月19日,广州中院房地产庭在二审审理系列商品房预售合同逾期办证案件中,发现某开发商在销售荔湾区某楼盘房屋时采用“双合同”手法,主导购房者与装修公司签订装修合同,以拆分房屋交易价款。后来购房者因开发商逾期办证,遂起诉开发商给付违约金。法庭经依法审查认定,买卖双方房屋实际交易价应为买卖合同价与装修价之和,?#25163;?#23457;判决应以两项价款之和作为基数计算开发商逾期办证违约金。

  起诉: 卖房时让业主签双合同违约后只愿按单合同价赔违约金

  案情显示,该系?#37034;?#30340;开发商与购房者签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》,合同?#32423;?#20102;房屋买卖价款,装修交付。同?#20445;?#36141;房者按照开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委?#34892;?#35758;书》,?#32423;?#20102;装修价款。上述两份合同签订后,购房者支付了房价款和装修款。后因开发商逾期办证,双方产生纠纷,购房者起诉要求开发商支付逾期办证违约金。

  该案一审宣判后,购房者认为一审法院认定违约金计算基数?#20445;?#26410;将装修款计入房屋交易总价款,与事实?#29615;?#36930;提起上诉。

  终审: 签装修合同实为开发商在规避限价损害了社会公共利益,应按真实价算违约金

  广州中院二审认为,购房者在向开发商购买案涉房屋?#20445;?#31614;订了两份合同,一份是其与开发商签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》,一份是其与某装修公司签订的《装饰工程委?#34892;?#35758;书》。购房者称其签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约,而是在售楼部签约,其签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章,?#28304;?#20107;实开发商虽未确认,但也未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断,二审法院采信购房者的主张,本案装修合同实质为开发商主导所签。

  二审法庭认为,开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同,并非合同双方?#31508;?#20154;对房屋进行装修的真实意思表示。购房者与开发商签订的买卖合同中已经?#32423;?#26696;涉房屋装修交付,可见,装修的义务主体应为开发商,购房者无需再行与他?#21496;?#26696;涉房屋签订装修合同。开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同,实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分,一部分为买卖合同价款,一部分为装修价款,?#24247;?#26159;规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务,损害了社会公共利益。

  广州中院认为,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履?#26657;?#19988;违反相关法律规定,应为无效。案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此,购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数,依法有据,应予支持。

  【法官说法】 “双合同”对购房者很不公平买房签合同时要?#20142;?#30524;防止掉入“陷阱”

  该案二审的主审法官表示,近年来,在政府对房地产市场的高压调控政策下,部分楼盘开发商利用“双合同”模式销售房屋引发较多争议。该类型案件通常存在两类争议焦点:一是对于买卖合同和装修合同的效力评判;二是对于房屋交易总价款的认定。

  国家和地方政府出台各种房地产调控政策,?#24247;?#26159;遏制房价上涨,规范市场行为,促进房地产市场健康稳定发展,促进国家产业提质增效和国民经济?#20013;?#20581;康发展。但上有政策,下有对策,开发商也因此想出各种“奇?#23567;保?#26469;规避政府的调控政策,实现利益最大化,“双合同?#26412;?#26159;基于这种背景下产生的一个畸形销售行为。签订“双合同”对购房者来说很不公平,购房成本增加、可贷款金额减少,卖房?#34987;?#23558;面临补缴税款等。同?#20445;部?#33021;造成政府税收减少,损害社会公共利益的不?#21152;?#21709;。

  本案认定装修合同无效,将装修款归入总房价款的一部分,是希望通过利用司法审判职能作用,从法律评判上作出一个价值导向,来引导开发商和购房者遵守政策法规,依法依规从事房地产交易。不过,要真正遏制“双合同”现象,还需要各部门联动,对制定双合同的开发商予以严厉打击。同?#20445;?#36141;房者在签订合同时也应?#20142;?#30524;睛,以防掉入开发商的陷阱。针对本案所涉及的“双合同”问题,已同步向相关行政管理部门发送司法建议,为我市房地产市场的稳定健康发展提供司法保障。

  今年10月19日,广州市住房和城乡建设委?#34987;?#21457;布的《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》明确指出,?#23567;?#21306;住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

  【?#30001;臁?“双合同”的危害与风险买?#26131;?#25163;再卖时要交更多所得税

  风险一:扰乱市场价格信号

  开发商通过“双合同”(买卖合同+装修合同)模式巧妙规避了政府限价措施,导致一手住宅房价官方数据失真,扰乱市场价格信号,减弱了政策调控力度,使房价明降暗升。

  风险二:购房者贷款偿付压力增大

  因拆分出来的装修款往往需要随首付一起或短时间内支付,“双合同?#34987;?#23548;致购房者大幅度提高购房首付支付比例,且在前期负担很大月供压力。如越秀、天河、白云等地,一些楼盘甚至出现房子+装修+车位“三合同?#20445;?#36229;出限价部分无法用装修合同消化的,用捆绑车位的方式补齐。

  风险三:违约退赔金额少

  为保证网签通过率,“双合同”模?#20132;?#23613;量压低购房合同价款、提高装修合同价款,一旦出现如本案情况类似的逾期交楼、办证或其他违约情形,按购房合同价款总价为基数计算违约金?#31995;停?#24320;发商可?#28304;?#38477;?#25512;?#36829;约成本。当所购房屋出现问题?#20445;?#36141;房人需要请求解除合同、返还已付购房款及利息,赔偿相关损失,只能依据购房合同上的金额进行主张,与实?#25163;?#20184;金额相差较大。

  风险四:委托装修维权难

  “双合同”模式的装修标准实际由开发商主导,指定装修公司对开发楼盘批量装修,容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序,若出现装修工程质量差、不达标,或装修价值?#29615;?#21512;装修价款等现象,容易引发批量性装修合同纠纷。

  风险手抄报花边五:委托收楼风险大

  “双合同”模式中,常常?#32423;?#24320;发商跳过购房者向装修公司交楼,购房者查看、检查房屋工程质?#24247;?#26435;利无法保?#24076;?#37096;分瑕疵房产易蒙混过关。

  风险六:再次出售税费成本高

  按照?#20013;?#31246;法规定,二手房个人所得税可选择按照“核定征收”和“据实征收”两种方?#20581;?#22914;购房者事后要卖旧房买新房,税务部门会向其征收房产个人所得税,即因房产交易产生的差价收入的税款。应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。

  因此,“双合同”模式的购房者在后期转手出售房屋?#20445;?#22240;合同显示的差价利润拉大,会面临更高额的税费。

(文章来源:南方都市报)

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