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深圳樓市現實質性量價齊跌:新房打折 二手房遭拋售
作者:中國板報網    來源:www.47162654.com    點擊數:    更新時間:2018/11/7

  在“7·31新政”實施三個月后,深圳樓市出現了實質性的量價齊跌。

  剛剛過去的10月,深圳新房、二手房量價全面“失守”。值得關注的是,回望2016年的9·30新政,將近三年過去,深圳樓市終于出現實質性的下跌,不僅表現在統計數據上,更因在真實市場中,出現了新房的降價打折,以及二手房業主的降價“拋售”。

  市場轉冷、開發商打折、購房者觀望,深圳樓市的預期已開始逆轉,供求關系也發生了實質性變化,一邊是需求端的觀望,一邊是供給端的擴大,徹底進入了買方市場。

  10月,深圳開發商紛紛推貨。據美聯物業全國研究中心統計,截至10月底,深圳住宅產品的備案量達5263套,較9月增加46%,創下今年單月新高。

  多位業內人士認為,在供需關系變化加劇下,深圳房價或將進一步下跌。美聯物業深惠總經理江少杰認為,“這種情況只是一個開始,明年不會有太大改變。”

  一二手市場之變

  2018年的秋天,深圳最資深的房地產從業者,也感受到了市場的寒意。

  受新房限價影響,深圳新房均價近兩年保持小幅下跌態勢,10月全市一手住宅成交均價為54071元/平方米,環比下降0.02%、9元/平方米。若除去7月小幅上漲0.09%外,新房成交均價已累計實現24連微跌。

  但在限價之下,這種均價存在失真。真實的市場中,已出現了降價。如位于深圳龍崗區的遠洋新天地二期推出了特價房;坪山區的泰富華悅都會,也在國慶期間推出了60套房源清盤,部分低于3萬元/平方米。

  一位新房代理機構的負責人表示,近期龍崗一些住宅、公寓、商鋪出現特價,普遍的理由是“工程抵款”。就是之前給施工方房屋來沖抵工程款,現在施工方拿著這些房子來銷售,這在以前的市場中極為罕見。

  即使如此,開發商的新盤去化率也不理想。機構人士表示,近期開盤的除了綠景紅樹灣1號、碧桂園鳳凰公館的去化率能到70%,其它大部分在20%左右,好一些的30%-40%,還有的去化率為個位數。

  作為更能反映真實市場的二手房,則出現了多例業主降價,這在過去三年的深圳樓市幾乎沒有出現過。

  據深圳中原研究院數據,10月二手住宅價格為52481元/平方米,環比下滑0.73%,且下滑幅度較上月提升0.57個百分點,實現三月連跌。

  具體來看,全市各區二手住宅成交均價皆出現下跌。其中,寶安和福田下滑幅度最大,據深圳中原研究院數據,寶安均價下滑1.1%,福田下滑1.0%;而羅湖下降幅度最小,環比下滑0.4%,均價57553元/平方米。

  業內人士表示,如果新盤去化率低,意味著開發商手里的存貨會越積越多。也意味著,如果接下來外部條件沒有轉暖,價格只能繼續下探。

  二手房業主心態也開始悲觀。據深圳中原研究院數據,近期銀湖豪宅片區、葵涌片區二手房,業主報價下調幅度分別為13.0%、12.8%。僑城東、新洲、橫崗荷坳、大鵬、后海灣、南山中心、龍華民治、布吉南嶺片區報價下調幅度均在6%以上。

  貝殼研究院預測,從二手房的潛在需求和三季度的低位趨穩形勢來看,在諸多不確定性的影響下,“預計四季度及明年市場難有起色。”

  房價真的要降了

  一位大型開發商人士指出,在市場轉冷背后,深圳樓市的預期已經改變,供需雙方關系逆轉。

  與其他城市不同,深圳樓市在過去幾年又涌入了大量的投資客,高峰期占比曾高達40%以上,而今,投資客已大部分退出市場;剛需客則抱著“再等一等”的心態觀望。

  需求的萎縮反映到市場中,就是成交的急劇下降。代理機構人士表示,10月份新房的訪客量有所提高,但是成交轉化率并不高。

  深圳中原研究中心統計,10月22日至10月28日期間,深圳有四個住宅項目入市,一手住宅整體開盤去化僅約兩成。

  深圳市規土委數據顯示,10月,深圳新房成交量僅為1835套,環比下降18.37%。從7·31新政后短短三個月內累計下降49.07%,創近半年新低;二手房住宅過戶3787套,環比下跌23.53%,創下近20個月(今年2月份除外)以來的最低值。

  供給端方面,推盤量卻還將進一步加大。中原地產表示,年底將近,開發商群體為了完成業績目標,也為了回籠更多的資金來應對不確定性,在短期會選擇密集、折價出貨,這會造成市場短期內供應大增,價格競爭出現。

  美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,目前仍然處于7·31政策的消化期,疊加前期出臺的政策影響力,成交量下滑是大概率事件。不過,隨著政策的威力消退,部分買家已重新開始看房。

  對于深圳樓市未來走勢,何倩茹認為,特價房或其他促銷手段在第四季度出現,預計11月和12月的新房成交量有望回升。

  “目前,二手市場也多了客戶看房,而且也出現了議價空間。”何倩茹稱,自10月中旬以來,深圳二手住宅的每日備案量已逐漸升至200套以上,二手住宅市場的交易量有回升的苗頭,預計11月全市二手住宅的備案量亦將上升。

  深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓則持不同看法,她指出,收入上漲預期不穩定,以及匯率沖擊導致資產價格調整,再加上各類利空調控政策,加速收入與房價的脫節,2018至2019年,深圳二手住宅將會是量價齊跌的走勢。

  “近期的樓市可以用急轉直下來形容,各行業都出現了資金趨緊”。美聯物業深惠總經理江少杰健康手抄報也認為,如今全球房價都在下跌,香港也是跌勢明顯,主要是外部環境影響,預計深圳房價也會跌20%左右,在以往的波動中,香蜜湖、后海、華僑城等核心區域一直堅挺,但這次不會幸免,核心區域房價會跌10%-15%不等,偏遠區域可能會跌破20%。

(文章來源:21世紀經濟報道)

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