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这个国家级贫困县房价暴涨背后两年涨三成 开学后狂跌
作者中国板报网    来源www.47162654.com    点击数    更新时间2018/11/7

一宗20多年前单价不到5000元/亩的土地闲置多年未进行开发在变更企业法定代表人之后该宗土地不仅没被收回还被以县长办公会议纪要的形式交由私企继续开发被指造成国有资产流失数亿元

这一现象发生在国家级贫困县湖南省邵阳?#26032;?#22238;县公开信息显示总人口128万的隆回县位于湖南中部偏西南是国家级贫困县和武陵山片区集中连片特殊困难地区2014年该县共建档立卡贫困人口221831人贫困村209个并村后192个分别居湖南省第一位第三位目前该县还有120多个村庄约8万人尚未脱贫

今年3月湖南省发改委等部门对脱贫攻坚工作不力的隆回县等3县党政主要负责人进行问责5月时任隆回县委书记马健强被免职

让人没想到的是就在这样一个脱贫任务还十分艰巨的国家级贫困县由于土地闲置多年未被及时处置加上减少土地供应提高容积?#30465;?#20248;先购房户入学无证施工市场乱象等各种因素激发近年来隆回县房价出现了暴涨引发社会关注

据隆回县房产?#25351;?#36131;人介绍2016年该县商品住宅均价约3500元/平方米目前商品住宅均价已超4500元/平方米涨幅达三成其商品住宅价格已跃?#30001;?#38451;?#37034;?#21439;一市首位或第二位的水平位居湖南省县级城市前?#23567;?/p>

县里这个房地产市场被个别开发商带头搞得太乱了房价涨得那么高靠我们贫困县?#20064;?#22995;这个收入水平购房生活真的很艰难但为了小孩到县城能读到书又不得不购房说起房价隆回县城的哥刘先生露出了满脸的无奈

与高房价相对应的是该县的城乡?#29992;?#25910;入水平偏低隆回县2017年国民经济和社会发展统计公报表明该县?#29992;?#20154;均可支配收入在同比增长12.8%的情况下仍仅为13055元

土地闲置20余年后复出

和生疑的会议纪要

事情得从23年前说起

1995年8月9日隆回县人民政府与四川省蓝本企业集团公司 (以下简称?#20843;?#24029;蓝本)签订合作合同书和产权转让合同书 ?#32423;?#21452;方共同开发隆回县园艺场将原地矿局418队出让给四川蓝本1997年9月24日隆回县国土管理局与蓝本集团湖南(隆回)投资公司(以下简称隆回蓝本?#20445;?#30001;四川省蓝本企业集团公司在隆回注册成立)签订了国有土地使用权出让合同四川蓝本以90万元的总价获得了原地矿局418队面积134460平方米(合201.69亩)的土地折合地价4462.25元/亩该合同第十八条?#32423;?#20057;方(隆回蓝本)未按合同规定或连续两年不投?#24335;?#35774;的甲方(隆回县国土局)有权无偿收回土地使用权

此后隆回蓝本并未按合同?#32423;?#36827;行开发建设

据消息人士透露因为?#24335;?#32039;张隆回蓝本后来将该地块的部分股权转让给了他人直到2011年隆回蓝本向县政府部门提出开发该地块申请时任县长周卫臣则认为按照土地管理法城市房地产管理法规定以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的必须按照土地使用权出让合同?#32423;?#30340;土地用途动工期限开发土地满二年未动工开发的可以无偿收回土地使用权?#20445;?#35201;求国土部门收回该宗土地重新?#20449;?#25346;

从政策上国家对闲置土地处置方面五四板报的处置措施由来已久闲置土地处置办法经1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过之后2012年5月22日国土资源部第1次部务会议又进行了修订该办法从闲置土地的调查和认定处置和利用预防?#22270;?#31649;法律责任等方面均进行了明确

2012年4月周卫?#23478;?#28041;及他案?#29616;?#36829;纪被立案调查此宗土地收回之事被暂时搁置了下来2012年11月马健强出任该县县长

消息人士还透露2017年初隆回商人周鹏飞通过中间人?#19994;?#38534;回蓝本的负责人以明显低于市场的价格受让了该地块此?#20445;?#21516;地段的地价已高达200多万元一亩是20年前出让地价的约500倍

针对上述部分情况中国房地产报记者向隆回县国土局局长范志海发去短信求证未获回复不过国家企业信用信息公示?#20302;?#30340;变更信息显示2017年1月24日隆回蓝本的注册?#26102;?#24050;由之前的600万元变更为2000万元法定代表人由戴晓军变更为周鹏飞

转让之后此地块的开发明显被提上议事日程隆回县政府有关负责人就该地块开发召开了现场办公会议但当地有关部门和办事人?#27604;?#25285;心存在风险会后一段时间迟迟未有动作

2017年11月9日隆回县常务副县长?#24471;?#22312;县国土资源局主持召开县长办公会议专题研究西城首府项目用地有关问题副县长宁玉光县政府办县国土局县规划局等相关部门单位及隆回蓝本负责人与会

按照编号为201723号的关于鹏阳西城首府项目用地有关问题的县长办公会议纪要所述该宗地一直没有完全开发利用是因情势变更引起由于合同不断变更经济试验区由三块土地调整为一块土地 加之?#31508;背?#24066;规划不到位基础设施不完善导致招商引资?#23478;?#20803;的?#32423;?#27809;?#26032;?#34892;到位?#34987;?#35758;决定?#23433;?#29031;我县处理此类遗留问题的惯例?#28304;?#22320;块不认定为闲置用地同意将该宗土地按原定权属由权利人继续进行开发同意重新签订开发协议

据消息人士反?#24120;?#35813;县政府?#20004;?#20173;未与隆回蓝?#23616;?#26032;签订开发协议而西城首府项目已成规模

任性的容积率调整

从要求收回土地重新?#20449;?#25346;到法定代表人变更后又同意按原定权属由权利人继续进行开发其中缘由耐人寻味在对隆回蓝本取得的原地矿局418队土地权属合法性问题进行定性的基础上此次县长办公会议还对其土地规划条件作了认定

此?#20301;?#35758;认为1996年该县政府批复的规划条件及2010年县规划局认定的规划条件均已超过法定时限不再?#34892;?#24212;重新根据控规出具规划条件根据该县处理类似遗留问题的惯例和该项目原规划用途批?#23478;?#25454;其认定该宗土地原用途为住宅用地容积率按基础容积率认定为1.5并指出该宗土地开发?#20445;?#23481;积?#30465;?#24314;筑密?#21462;?#32511;地率等主要技术经济指标按县规委会2017年第四?#20301;?#35758;审定意见确定涉及调整原土地使用规划条件的按规定补缴土地出让金及相关税费

但令外界不解的是?#26790;?#22478;首府项目售楼部展示的土地不动产权证的记录却显示该宗地的容积率于2018年1月22日经批?#21152;?.58提高至2.2与之前县长办公会议认定的容积率1.5又相差甚远

是县规委会2017年第四?#20301;?#35758;对该项目容积率进行了重新审定还是该项目容积率由于什么原因被进行了多次调整

为此10月22日中国房地产报记者赶赴隆回县规划局采访了该局技术管线股股长廖周他表示隆回县的新建项目只要不对周边构成明显影响都可以申请调整容积?#30465;?/p>

经过县规委会开会同意和项目现场公示通过之后就可以批?#32487;?#39640;容积?#30465;?#25552;高容积率是要补缴土地出让金的可以增加地方财政收入廖周表示

廖的这一说法在该县的东城壹号项目也得到了印证东城壹号项目售楼部展示的土地不动产权证的纪?#23478;?#26174;示该地块容积率2018年经批?#23478;?#30001;1.95提高至3.0

上述项目提高容积率何时何地经过了哪些程序有无文字图片记录为证廖周用手指着办公电脑上的显示时间以马上要出去开会为由予以了拒绝之后记者按照该局局长李良的短信回复继续发短信给了廖周但截至记者发稿?#20445;?#20173;无回音

其?#25285;?#26377;关容积率的调整住建部是有严格管理?#36139;?#30340;根据住建部2012年3月1日起施行的建设用地容积率管理办法第五条规定任何单位和个人?#21152;?#24403;遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积?#25163;副ݏ?#19981;得随意调整不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积?#30465;?#35813;办法的第七条也对容积率可调整的情形进行了明确因城乡规划修改造成地块开发条件变化的因城乡基础设施公共服务设施和公共安全设施建设需要导?#20081;?#20986;?#27809;?#21010;拨地块的大小及相关建设条件发生变化的国家和省自治区直辖市的有关政策发生变化的法律法规规定的其他条件

此外该办法还对容积率的调整程序提出了要求城乡规划主管部门应通过本地主要?#25945;?#21644;现场进行公示等方式征求规划地?#25991;?#21033;害关系人的意见应将容积率调整程序各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开

神奇的办证速度

西城首府项目不仅用地问题和容积率调整方面存在诸多疑点项?#24247;奈?#27861;开工建设也在当地成为诟病的问题

中国房地产报记者从当地政府相关部门查?#25285;?#35199;城首府项目分别于2018年1月26日2月2日2月5日先后取得建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证在获得建筑工程施工许可证4天后的2月9日该项目即获得了商品房预售许可证

据隆回县房产?#25351;?#23616;长贺金奇介绍目前隆回县城区的商品住宅一般为地下两层地上30-32层办理预售许可的前提条件是前述证件?#20013;?#40784;全施工形象进度或完成投?#35782;?#36798;到一半以上地下一层按地上两层计算地上建筑一般要到12层以上(折算成32层的一半即16层)方可获批

从获准施工?#20132;?#24471;预售许可约4天时间就建出了16层的高楼这在隆回?#36127;?#19981;可能其已能说明项目违法违规动工建设的?#29575;?#20196;当地政府部门一位不愿具名的相关人士同样费解的是该项目从取得建设用地规划许可证?#20132;?#24471;商品房预售许可批准即便是当地政府部门双休日加班加点工作也只花了14天时间创下了隆回神话

有未经证实的说法是因无证施工被举报后该项目找县相关部门加快补齐了有关?#20013;?#20107;后这些?#20013;?#21644;办证之神速成了该项目相关人员炫耀的?#26102;M?/p>

正是这些项目如此明目张胆地违法违规才扰乱了隆回的房地产市场但据称一些项目或有地方政府人员利益掺杂其中要想由当地查处也绝非?#36164;隆?#21069;述的哥刘先生感慨地称

开学前量价暴涨开学后量价狂跌

奇怪的隆回楼市

对隆回楼市的一些乱象当地?#20064;?#22995;是看在眼里恨在心里与此同?#20445;?#19968;个不容忽视的现实是近年来隆回房价出现了暴涨群众意见较大

隆回县房产局的数据表明2016年2017年该县商品住宅均价分别约为3500元/平方?#20303;?900元/平方米目前该县商品住宅均价已超4500元/平方米涨幅达三成该县的商品住宅价格已跃?#30001;?#38451;?#37034;?#21439;一市首位或第二位的水平位居湖南省县级城市前?#23567;?/p>

统计公报也显示2017年该县房地产开发投资8.5亿元比上年增长15.3%商品房销售面积30.79万平方米增长18.9%

综合当地政府部门官员和业内人士?#32422;?#32622;业顾问的分析认为近年来隆回房价之所以暴涨主要是该县减少了土地供应加上对闲置土地处置不力导致了久囤地狂涨价行为发生?#32422;?#20248;先购房户入学政策的助推和市场乱象等原因

地价方面去年12月隆回县城南拍出的一宗商住用地约360万元/亩折?#19979;?#38754;地价达到了1538元/平方?#20303;?/p>

教育方面在县城教育资源相对不足优质教育资源总体匮乏?#32422;?#25945;育设施建设滞后的情况下今年6月4日隆回县教育局发布了2018年城区义务教育阶段招生公告将县城区义务教育阶段招生的生源按批次分为五大类其中前三类的前提条件是购房户第四类第五类则是针对租房户?#21496;?#34987;当地群众普遍解读为普通?#20064;?#22995;在县城买不起房的就很难在县城公办学校读到书使得购房?#21482;?#36827;一步加剧

隆回县房产网的网签住宅成交趋势图显示今年6?#38534;??#38534;?月该县住宅成?#29615;?#21035;约500?#20303;?00?#20303;?00套到9月份开学后成交量腰斩到200多?#20303;?#20170;年7月份的住宅成交均价也由6月份的约4300元/平方米迅速上升到4800元/平方米左右8?#38534;?月回落到4500元/平方米左右

隆回县住宅成交趋势图

市场秩序方面自2016年10?#38534;?017年9月隆回县相继部署整顿规范房地产市场工作以来楼市整治取得了一定成效但捂盘惜售市场炒作等乱象?#26376;?#31105;不止

以东城壹号项目为例其11号楼已于9月30日取得预售许可证但当中国房地产报记者10月22日以看房者身份前往项目售楼部暗访?#20445;?#20854;11号楼预售许可证并未现场公示置业顾?#26102;?#31034;该项目11号楼目前仍在蓄客待11月份才有可能开盘

?#26723;?#27880;意的是随着房价暴涨背后各种乱象的发生当地楼市的风?#25214;?#22312;逐步显现已有部分楼盘出现了无法正常交付的情况

中国房地产报记者在隆回县城调查发现位于方大公园北侧附近的帝豪澄湾项目由于配套设施不足部分业主无法正常收房县有关部门已进驻该项目设立工作组办公而位于东环路与桃洪路交叉?#25151;ڡ?#19982;东城壹号项目售楼部紧邻的紫金大厦商住楼也因?#24335;?#38142;紧张停工?#20004;?#20854;施工塔架仍尚未拆除虽然上述两个楼盘存在安全隐患但部分业主无奈之下已入住

在房价暴涨的背后国家级贫困县隆回县房地产市场的多种乱象或许只是五六线城?#26032;?#24066;的一个缩影但其所暴露出的有恃无恐的疯狂程度和负面典型性已令人震惊亟待引起上级政府部门的高度重?#21360;?/p>

文章来源中国房地产报

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